LE DROIT DE PREEMPTION URBAIN

Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) de se substituer à l’acquéreur d’un bien immobilier pour en devenir elle-même l’acheteur prioritaire.

L’objectif pour la Commune ? Mener à bien des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général tels que la réalisation de logements sociaux, la création d’équipements publics, la préservation d’espaces naturels etc…

QUELLE EST LA PROCEDURE EN CAS DE PREEMPTION ? Lorsque le bien est situé dans une zone couverte par le DPU, le notaire ou le propriétaire doit, adresser à la mairie une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA). Ce document précise notamment l’identité de l’acquéreur, le prix convenu et les conditions de la vente.

La commune dispose alors d’un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner pour faire connaître sa décision. La décision de préemption doit être motivée par un projet d'aménagement précis.

Si la collectivité décide de préempter le bien immobilier, elle doit notifier sa décision dans le délai imparti. Passez ce délai, sans réponse, le propriétaire est libre de vendre à l'acquéreur.

Attention, le délai de deux mois pour exercer le droit de préemption urbain est suspendu en cas de demande de visite du bien ou de transmission de documents par la collectivité.

L’article L213-2 du Code de l’urbanisme précise que le délai est suspendu à compter de la réception de la demande de documents ou de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption.

Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose alors d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, le silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption.

Trois issues sont possibles : Renonciation expresse ou tacite : l’absence de réponse dans le délai vaut renonciation à préempter. La vente peut alors se réaliser librement.

 Exercice du droit de préemption : la mairie notifie au notaire ou vendeur son intention d’acheter le bien aux conditions indiquées dans la DIA.

 Contestation du prix : la commune souhaite exercer son droit mais juge le prix excessif. Elle peut alors proposer un prix inférieur.

QUE SE PASSE-T-IL EN CAS DE DESACCORD SUR LE PRIX DE VENTE ?

Dans le cas où la commune préempte à un prix différent de celui proposé, trois options s’offrent au propriétaire :

 Accepter le prix proposé par la Commune : la vente se conclut alors à ces nouvelles conditions.

 Refuser le prix proposé par la Commune et renoncer à la vente.

 Refuser le prix proposé et saisir le juge de l’expropriation dans un délai de deux mois qui fixera le prix de manière objective, après expertise (article L213-4 du Code de l’urbanisme).

Cette procédure judiciaire suspend la vente jusqu’à l’issue de la procédure.

QUE SE PASSE-T-IL A L’ISSUE DE LA PROCEDURE JUDICIAIRE EN CAS DE DESACCORD SUR LE PRIX DE VENTE ?Le juge fixe le prix définitif de la vente. Cette décision s'impose aux deux parties, vendeur et commune.

La commune dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification de la décision pour :

 Confirmer qu'elle achète le bien au prix fixé par le jugeSi la commune confirme l'achat, la vente se poursuit selon les conditions fixées. Le prix judiciaire remplace alors celui mentionné dans la DIA. L'acte de vente est ensuite signé chez le notaire dans les conditions habituelles.

 Renoncer à exercer son droit de préemptionSi la commune renonce à l’achat, le vendeur est libre de vendre à son acquéreur, au prix et conditions initialement mentionnés dans la DIA, sans que la commune puisse à nouveau préempter.

En revanche, si le vendeur souhaite modifier le prix ou d'autres éléments substantiels de la vente, une nouvelle DIA devra être déposée, ce qui relancera la procédure de préemption.

A noter qu’en cas d'inaction de la commune pendant les deux mois suivant la notification de la décision du juge, elle est réputée avoir renoncé à acheter. En conséquence, le vendeur retrouve sa liberté de vendre comme indiqué ci-dessus.

QUE DEVIENNENT LES HONORAIRES D’AGENCE EN CAS DE PREEMPTION ?

Lorsqu’une commune exerce son droit de préemption, elle se substitue à l'acheteur initial c’est-à-dire qu’elle doit reprendre les mêmes conditions de vente que celles déclarées dans la DIA. Mais une question revient fréquemment, qui paie les honoraires de l'agence immobilière ?

La DIA doit impérativement mentionner l’intervention de l’agence, le montant des honoraires ainsi que la partie qui en est redevable (vendeur ou acquéreur).

La jurisprudence est venue confirmer que les honoraires d'agence doivent être supportés par la commune si dans la Déclaration d’Intention d’Aliéner, ils étaient à la charge de l'acquéreur initial.

En conclusion, comme la commune se substitue à l’acquéreur initial et si la DIA mentionne des honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur, celle-ci doit les régler.

Attention, la commune n'est tenue que par ce qui est mentionné dans la DIA. Dès lors, si les honoraires d'agence ont été omis, la commune ne sera pas tenue de les verser, même si elle avait connaissance de leur existence.ent, qui paie les honoraires de l'agence immobilière ?

La DIA doit impérativement mentionner l’intervention de l’agence, le montant des honoraires ainsi que la partie qui en est redevable (vendeur ou acquéreur).

La jurisprudence est venue confirmer que les honoraires d'agence doivent être supportés par la commune si dans la Déclaration d’Intention d’Aliéner, ils étaient à la charge de l'acquéreur initial.

En conclusion, comme la commune se substitue à l’acquéreur initial et si la DIA mentionne des honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur, celle-ci doit les régler.

Attention, la commune n'est tenue que par ce qui est mentionné dans la DIA. Dès lors, si les honoraires d'agence ont été omis, la commune ne sera pas tenue de les verser, même si elle avait connaissance de leur existence.